image3

חברה: דיור בר השגה: הצעת חוק נחוצה/ מיטל להבי

חברה: דיור בר השגה: הצעת חוק נחוצה/ מיטל להבי

כשיזמים מבקשים להשביח קרקע ולהקנות לה זכויות עודפות, מתבקש למדי להתנות את הרווח של היזם בהטבה ציבורית ראויה, כמו מודל ״דיור בר השגה״

לאחרונה דחתה הממשלה הצעת חוק פרטית שהגיש ח"כ רן כהן (מרצ). הצעת החוק, המכונה "דיור בר השגה", הציעה מודל רגולציוני חשוב לשוק הדיור בישראל. על-פי ההצעה, מכל פרויקט מגורים חדש יוקצו 30% ל"דיור בר השגה", כלומר דיור שיושם תחת פיקוח מבחינת מחיר המקסימום שלו ומבחינת קריטריונים שצריכים לחול על הרוכשים. יצוין, כי עיריית ר"ג אימצה בחודש שעבר הוראה דומה, המקצה 20% מהדירות החדשות ל"דיור בר השגה". גם בתל אביב אושר כבר פרויקט שכזה.

המתנגדים להצעת החוק הביעו הסתייגותם מהתערבות במנגנוני הכלכלה החופשית ומהטלת מגבלות על אותם כוחות שוק, שאחראים לתנופת הפיתוח העירוני והכלכלי. אלו המצדדים בהצעת החוק זוקפים לזכותה את התמיכה בציבור השוכרים, כמו גם את העובדה כי הצעת החוק מאפשרת גם לאוכלוסיית המעמד הנמוך ומעמד הביניים דיור בר השגה באזורי ביקוש.

 הצורך בשמירה על מרכיבים חברתיים לצד המרכיבים הכלכליים התעורר זה מכבר בציבור בתחומים רבים, ומחירי הדיור מוכרחים להיות כלולים בתוכם. במשך שנים המדינה משכה ידיה משוק הנדל"ן, והתוצאה היא "גטאות" של משכנות עוני בצד מגורי יוקרה – שכונות מקבילות שאינן מקיימות ביניהן שום קשר, ואוכלוסייתן אינה מתערבבת. לכן יש להתייחס להצעת החוק של כהן כאל תיקון לחוסר איזון כלכלי-חברתי.

יחד עם זאת, יש למנוע פגיעה בזכויות המוקנות לבעל הקרקע מכוחה של תוכנית בניין עיר קיימת ומאושרת. במרבית המקרים, כשמגיע יזם למימוש כלכלי של הקרקע שבבעלותו, הוא מבקש להשביחה ולהקנות לה זכויות מעבר לקיימות. כאן המקום להתנות את הרווח שיזכה לו היזם בהטבה ציבורית ראויה, כמו דיור בר השגה.

לא כל פרויקט חדש הנבנה למגורים צריך לכלול התנייה מן הסוג הזה, אלא רק פרויקטים שיש בהם השבחה והגדלה של כמות יחידות הדיור או של כמות המטרים הבנויים. במקרים אלו, ניתן להחיל את הכלל ש-30% מהתוספת לדירות הפרויקט תיועדנה לדיור בר השגה, ולצמצם את מידת המגבלה המוטלת על יזמים.

 בהצעת החוק ישנה התייחסות גם לפרויקטים בנויים וקיימים אשר בהם מקודמים תהליכי התחדשות עירונית, פינוי-בינוי או עיבוי. קיים חשש כי קיומה של הדרישה הגורפת בהצעת החוק להקצאה של 50% מהיקף תוספת הדירות בפרויקטים אלו לצורך דיור בר השגה עשוי להוות מכשלה לקיומם. עדיף לאפשר התנייה כזו רק באזורים שבהם מכפילי הדיור קטנים מפי שלושה.

העיקרון המניע של החוק צריך להיות שקידום הנושא המהותי של דיור בר השגה בישראל לא יישאר מטלה לביצוע של המגזר הפרטי בלבד, אלא יקודם בראש ובראשונה על-ידי המגזר הציבורי. לשם כך יש להביא להקטנת עלות הקרקע המיועדת לשימוש זה. מכיוון שרוב הבעלות על קרקעות פנויות מצוייה בידי מינהל מקרקעי ישראל, נדרשת מדיניות ציבורית שתוכל להביא לידי הפחתת העלויות על-ידי המנהל. בידי המדינה היכולת להשפיע על המחיר הסופי גם באמצעות מתן הטבות ליזמים שיקדמו דיור בר השגה על-ידי הפחתת המיסוי המקובל בשוק. ברמה המקומית, גיבוש מגילת זכויות דיור בר השגה אותה תקבע מועצת העיר תהווה ביטוי לצרכים מקומיים וערכי הקהילה, ותסייע להשלים את הצעת החוק, שחשיבותה ונחיצותה אינה מוטלת בספק.

הכותבת היא חברת סיעת מרצ במועצת העיר תל אביב-יפו, ויו״ר הוועדה לאיכות הסביבה בעירייה.