Residential_buildings_in_Ramat_Aviv_Gimel

חברה: דיור בר השגה – אפשר גם בתל אביב יפו / מיטל להבי

דיור מעורב ובר השגה בתל-אביב – יפו

תל אביב- יפו עיר לתושביה, כך קובע חזון העיר שגובש בראשית שנות האלפיים. ומיהם תושבי תל אביב-יפו? הקשת המגוונת של התושבים בעיר כוללת אמידים ממגדלי היוקרה ושכונות הצפון המבוססות אך גם תושבים חלשים יותר משכונות כגון פלורנטין ושכונות יפו השונות. במרכז העיר חיים בשכנות צעירים וקשישים, בעיר ובעיקר ביפו, חיים בדו קיום יהודים נוצרים ומוסלמים, מהגרי עבודה יצרו קהילה פעילה ותומכת באזור נווה שאנן ושכונות רבות מאכלסות את מעמד הביניים ועוד ועוד. המרקם האנושי הזה הוא הוא תל אביב יפו, והוא המפתח לסוד קסמה. אך האם זו תמונת העתיד העירונית? (ראה המשך המאמר)

תל-אביב-יפו מתקדמת בדהירה למצב שבו ב"אזורים העירוניים הטובים" יגורו רק בעלי אמצעים כלכליים רבים, ו"אזורים טובים" אלו מתרחבים. מי זוכר את הימים בהם שיכנו ברמת אביב ירוקה דיירי עמידר ועולים? ואת נווה צדק טרום הפיכתה למשכן לעשירים? התוכניות לדיור יוקרתי מגיעות לשכונת ביצרון, ליפו, לנווה שאנן, לדרום תל אביב ואנחנו רק בתחילת התהליך.

אומרים, "אלו ערכי הקרקע בעיר", "יש ביקוש ויש היצע" ו"השוק קובע". אולי, אבל המציאות של יוקר הדיור בעיר כבר מזמן איננה בעייתם של העניים והחלשים בלבד. זה מכבר היא הפכה לבעיית מעמד הביניים, של אנשים עובדים ומתפרנסים אשר גם הם אינם יכולים להרשות לעצמם לקנות או לשכור דירה בעיר, ועד מתי יוכלו או ירצו הצעירים לממן שכירת חדר ב – 500$? זוהי פצצת זמן מתקתקת שעשויה לשנות את הגיאוגרפיה האנושית בעיר ולהשמיט את הבסיס מתחת לפלורליזם החברתי בתל-אביב-יפו.

לפני עשור שנים, בתל-אביב-יפו המושג "התחדשות עירונית" היה סמל להצלחה של שיקום הדרגתי שאפשר לתושבים הוותיקים להמשיך ולהתגורר בסביבת מגוריהם לצד תושבים חדשים שנכנסו לגור במקום.  תהליך השיקום היה מלווה במגוון רב של פעולות: הפחתת ארנונה לסטודנטים, מענקים לזוגות צעירים, תוכנית בניין עיר שאפשרה תוספת קומה ושתי קומות בתמורה לשיפוץ המבנה וכיוב'.

והתוצאה – בבניינים השונים מתגוררים כיום אנשים עם רמות השכלה והכנסה מגוונות. התערבבו המעמדות וניתנה הזדמנות שווה לאוכלוסיות שונות להשתלב במרקם אורבני וחברתי פלורליסטי ושוויוני. מהלך זה יצר דיור מעורב וגם אפשר דיור בר השגה בעיר.

כיום "התחדשות עירונית" הינה מונח מכובס למציאות של "פינוי בינוי". ו"פינוי בינוי" זאת שיטה שגורמת לחלשים ועניים לעזוב את סביבת מגוריהם שהופכת יקרה מאד לתחזוקה ולמחיה בה.  "קחו פיצוי וצאו מפה" –  זו התשובה אבל, לאן הם יוצאים? לעיר אחרת שבה לפיצוי שקיבלו יש משמעות שמאפשרת להם למצוא דיור חליפי? לשכונה חלשה אחרת? למשכנות לעניים בלבד? והעיר לאט לאט מתרוקנת מהתבלינים החברתיים שבה. הדוגמאות בעיר כוללות את שכונת עזרא והארגזים, ואת התוכניות העתידיות באזור התחנה המרכזית (לוינסקי, הקונגרס, לבנדה ועוד).

לא עוד מדיניות של דיור מעורב שמאפשרת את המגוון הרחב של אוכלוסיות במגורים שהם בהישג יד, בסביבה עם נגישות לשירותים ומגוון תעסוקות אלא מדיניות שיוצרת ג'נטריפיקציה (אזורים ל"אצילים"), הפרדה חברתית והדרה של פרטים חלשים מהעיר.

האם כיום לנוכח הביקושים בעיר אפשר לספק דיור בר השגה בעיר מטרופולינית, מרכזית כמו תל-אביב יפו וכיצד ?

ד"ר אמילי סילברמן מהפקולטה לארכיטקטורה בטכניון בחיפה, התמחתה בתחום התחדשות עירונית במרכזי ערים באירופה, מצאה כי מדינות כמו שוודיה והולנד נוקטות כיום במדיניות של דיור מעורב כמענה למדיניות הכושלת של שנות ה-60 שיצרה שיכוני עוני לאוכלוסיות חלשות לצד שכונות פאר לעשירים בלבד וקיבעה למעשה הפרדה חברתית בין דורית על פי אזורי המגורים.  בבריטניה למשל, נחקק חוק שמעודד תכנון חברתי ומחייב ישום של מדיניות דיור מעורב (mixed income housing) – שמחייב שילוב של דיור בר השגה במיזמי בנייה פרטיים בשיעור של 35-50% על פי היקף הפרויקט. היזמים עפ"י חוק מחויבים לספק בניה מסובסדת לצד דירות בבעלות ובכך למעשה יוצרים דיור מעורב ובר-השגה.

בישראל במסגרת תמ"א 35 (תוכנית מתאר לציפוף המטרופולינים) נקבע שכתנאי לתכנון יש לשקול דיור בר השגה (סעיף 14.4.2). ואולם מוסדות התכנון שמשתמשים בתמ"א 35 לצורך הגדלת כמות יחידות הדיור לדונם, עדיין לא הפנימו ולא הטמיעו את האפשרות להתנות את הגדלת הצפיפות וכמות היחידות במתן מענה לדיור מעורב ובר-השגה, כפי שמאפשרת (או אולי מכוונת) התוכנית.

בישראל נדרשת גם חקיקה מרכזית רלוונטית לנושא המשכנתאות שבמסגרתה יש לקבוע בחוק כי במקרה של פיגור בתשלום משכנתא לא יורשו הבנקים לגבות מהחייב סכומים מעבר לערך הדירה עצמה. בישראל קודמה זה מכבר חקיקה לעידוד השקעות הון בבנייה להשכרה ובאותה מידה יכולה הממשלה לקדם חוק לעידוד דיור בר-השגה (ולקבוע קריטריונים לזכאות זוגות צעירים, סטודנטים, בעלי ותק מגורים בעיר, ולבעלי 80% מההכנסה הממוצעת במשק וכיוב').

כאשר השלטון המקומי ירצה להציע דיור בר השגה – הוא יוכל לבצע זאת שכן, חלק גדול מפרויקטי הבינוי המקודמים בעיר הינם על אדמה ציבורית, בבעלות העירייה או באחריות מינהל מקרקעי ישראל.  בקרקעות אלו, לפחות, יכולות רשויות אלו לוותר על מעט מהכנסותיהם למען עתידה החברתי של העיר. בשוק הסיטונאי, בשכונת נס לגויים, במתחם החרש והאמן ובתוכנית מכבי ביפו ניתן להקצות יחידות דיור בהישג יד ובכך להתחיל תהליך חיוני זה.

לעירייה ולמינהל התכנון שלה יש דרכים נוספות לקדם דיור בר השגה:

תוספת שבס לציפוף תוכניות (בהיקף של 20%, שנועדה במקור לסייע בצורך הלאומי של שיכון העולים) תותנה בהגדרת יחידות הדיור הנוספות כדיור בר השגה.

העירייה יכולה להציע אטרקטיביות כלכלית ליזם על-ידי "מסלול ירוק" שזמן הטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה במסגרתו הינו מקוצר מאוד וזאת כהטבה מיוחדת ליזמים המקצים בפרויקט שלהם דיור בר-השגה.

העירייה יכולה לחייב כל יזם המגיש תוכנית שבמסגרתה הוא מבקש הגדלת אחוזי בנייה מעבר למותר בתב"ע – להראות שבדק ולקח בחשבון את צרכי הדיור המעורב או צרכי הדיור בר השגה ולא לאפשר הגדלת אחוזי בינוי אלא בתנאי כאמור.

העירייה יכולה להעניק הטבה משמעותית ליזם שכולל בתוכנית שלו דיור בר-השגה באמצעות דחיית תשלום היטלי ההשבחה משלב התכנון לשלב תעודת האיכלוס.

העירייה או הממשלה יכולים לנהל את שוק רכישת דירות ע"י תושבי חוץ ע"י הגבלתו ל-50% מכלל כל פרויקט בנייה או חיוב את משקיעי החוץ להשכיר את דירותיהם 10 חודשים בשנה, כדי למנוע מצב של "בתי רפאים" ריקים.

העירייה יכולה גם להגדיר אזורים בעיר בהם היא מתערבת כדי לייצר איזון בין הביקושים להיצעים ולעודד תהליכים תומכי דיור מעורב. למשל, ביפו, מהצד המערבי של יפו מתפנה האוכלוסייה הערבית עקב לחצי כוחות השוק ומאחר ואלו לא יכולים לעבור לעיר אחרת, הם עוברים בתוך יפו למזרחה (ליפו ד') ושם הם מכבידים את הנטל על האוכלוסייה היהודית החלשה יחסית שמתגוררת שם, מה שגורם גם להגברת המתח הבין-עדתי, הדתי ולאומי.

ביפו רוב תוכניות הבינוי מאפשרות בניה של עד 3 קומות. ניתן לקדם תוכנית שתצופף את המגורים באמצעות הגבהת הבינוי ל-5 עד 7 קומות ובתנאי איכלוס של לפחות 20% אוכלוסייה ערבית בפרויקט.

באותו אופן יכולה העירייה לפעול במתחם התחנה המרכזית, במקום פרויקט פינוי דורסני שמשמעותו פינוי האוכלוסייה הקיימת (ולאן ילכו הזרים והחלשים??), לקדם תוכנית אב קיימת של "מתחם התחנות" שמהותה "התחדשות עירונית" במובן הנוסטלגי ולפעול גם לחידוש הרחובות ולהגדלת השירותים העירוניים בנוה שאנן.

ולסיום, את בעיית האוכלוסיות החלשות אי אפשר להזיז (פינוי בינוי), צריך לפתור. עירייה וממשלה חייבות לסייע בידי האוכלוסיות החלשות לצאת ממעגל העוני ע"י הקלה על נגישות להשכלה, לשירותים ולתעסוקה איכותיים. מרכזי הפעילות הכלכליים הם המקום שיסייע יותר מכל לאוכלוסיות חלשות והמגורים בתחום הם אלו שיאפשרו את הנגישות.

דיור מעורב? דיור בר – השגה? זה אפשרי, אולי אפילו נחוץ וחיוני. את האמצעים והפתרונות לכך ניתן לייצר.

העיר הזו שלנו הוקמה לפני כמעט 100שנה  ע"י התנועה המודרנית, בקנה מידה אנושי וכוחה, מעבר לסך בניניה, הוא במרקם האנושי הייחודי שלה והונה גם בתושביה. לכן, צריך רצון כן ואומץ לקדם מדיניות שתאפשר לתושבים שחיים בעיר האוהבים או אולי צריכים אותה – להמשיך ולהתגורר בעיר הזו, שלנו, כדי שכולנו, כל המגוון האנושי שמתגורר כאן נמשיך לתת מכוחנו ומיכולתנו לעיר בחזרה.