image3

הערות בעניין השפעת גבית היטל ההשבחה על מחירי הדיור

תמי שלום,

בהמשך לשיחתנו בנושא השפעת האופן של גביית היטל השבחה בעקבות אישור תכנית המתאר, על מחירי הדירות בעיר, אני מצרפת את סעיפי החוק שמחייב גביית היטל השבחה בעקבות אישור תכנית מתאר.
החוק גם נותן לוועדה כלים לדחות את הגביה למועד מימוש הזכויות (ולא במועד מכירה) – מה שעשוי להקטין באופן משמעותי את הבעיה ולמתן את השפעת תכנית המתאר על עלית מחירי הדיור, בתנאי שיעוגן בעוד מועד בהוראות התכנית. (ראו סעיף 4 (1) בתוספת השלישית).

על כן, אני מציעה שתעלו כבר בשלב זה את הדרישה לכלול בהוראות התכנית (בתקנון שלא ראיתם) סעיף בנוסח:
" היטל השבחה – היטל השבחה ייגבה בעת מימוש זכויות במקרקעין שבהם חלה השבחה"

להלן הסעיפים הרלוונטים מחוק התכנון והבניה:

פרק ח'1: היטל השבחה
196א. היטל השבחה [תיקון: תשמ"א]
ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה.

תוספת שלישית [תיקון: תשמ"א]

(סעיף 196א)

1. פרשנות [תיקון: תשמ"ג, תשמ"ח]
(א) בתוספת זו –
"השבחה" – עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג;
"חכירה לדורות" – כמשמעותה בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969;
"מימוש זכויות" – במקרקעין – אחת מאלה:

(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא היה ניתן לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש
חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה;
(2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה, עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה;
(3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין,
בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו, ואולם לא יראו כמימוש זכויות
רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון התשמ"א (1 ביולי 1981),
היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א – 1961;

"קרוב" – בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם;
"שומה סופית" – שומה שאין עוד זכות לשומה חוזרת או לערער עליה;
"שמאי מקרקעין" – כשמשמעותו בחוק שמאי מקרקעין, התשכ"ב – 1962;
"תכנית" – תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת.
(ב) בוטל

2. חבות בהיטל השבחה [תיקון: תשמ"ג]

(א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו. היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את היטל השבחה. היטל השבחה בעקבות אישור
תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמה בלבד.
(ב) שילם החוכר לדורות את ההיטל, יהיה זכאי כלפי בעל המקרקעין לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה היטל השבחה חל על השבחת החכירה לדורות בלבד; בקביעת הסכום השיפוי תבוא בחשבון הזכות של החוכר לדורות להארכת החכירה, ואולם אם החכירה לא הוארכה מסיבה כלשהי, זכאי החוכר לדורות כלפי בעל המקרקעין לקבל את הסכום שנוכה לו מהשיפוי עקב הזכות להארכת החכירה, כשהוא צמוד למדד יוקר המחיה ממועד תשלומו ועד למועד השיפוי בפועל.
(ג) היה המחכיר זכאי, לפי הסכם, לתבוע מן החוכר תשלום עבור ניצול ההשבחה, יהיה החוכר זכאי לנכות את סכום היטל השבחה מכל תשלום שעליו שלם למחכיר כאמור.
3. שיעור ההיטל
שיעור היטל השבחה הוא מחצית ההשבחה.

4. שומת השבחה
על היטל השבחה יחולו הוראות אלה:
(1) ההשבחה תקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה; אולם רשאית הועדה המקומית לדחות את עריכת שומת ההשבחה עקב אישור תכנית עד למימוש הזכויות במקרקעין שבהם חלה ההשבחה (להלן – דחיית השומה עד למימוש הזכויות);
(2) החליטה הועדה המקומית על דחיית שומה עד למימוש הזכויות, לגבי המקרקעין שאינם כלולים בתכנית, תודיע הועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בתשלום היטל השבחה, והוראות סעיף 6 (ג) יחולו גם על הודעה לפי פסקה זו;
(3) בוטל.
(4) החליטה הועדה המקומית על דחיית עריכת השומה עד למימוש הזכויות, רשאי כל בעל מקרקעין לדרוש מהועדה המקומית לאפשר לו לשלם מיד את תשלום היטל השבחה החל עליו;משנתקבלה דרישה כזו, תיערך שומת ההשבחה לגבי המקרקעין אלה תוך 90 ימים מיום קבלת הדרישה;
(5) במקרקעין שבהן אושרו מספר תכניות בזו אחר זו, בלי ששולם היטל השבחה עקב אף אחד מאישורים אלה, תהא ההשבחה ההפרש בין שוויים של המקרקעין בסמוך לפני אישורה של התכנית הראשונה לבין שוויים מיד לאחר אישורה של התכנית האחרונה;
(6) הפקעת מקרקעין ללא תשלום פיצוים לפי פרק ח' לחוק זה, לא תובא בחשבון בעת עריכת שומת ההשבחה של אותם מקרקעין;
(7) השומה תיערך ליום תחילת תכנית, או ליום ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו
נמכרו בשוק החופשי.